Нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства: что делать и как защитить свои права
Когда речь идет о долевом строительстве, могут возникнуть некоторые риски и неопределенности. Один из таких рисков – нарушение застройщиком срока передачи объекта. Что делать в этой ситуации и как обеспечить защиту своих прав? Вот пошаговая инструкция.
1. Оценка ситуации
Прежде всего важно понять, насколько серьезно нарушен срок передачи объекта. Имеет ли застройщик законные причины для задержки, или же нарушение является необоснованным?
2. Общение с застройщиком
Свяжитесь с застройщиком и запросите объяснения относительно задержки. Уточните, было ли отправлено официальное уведомление о переносе срока и предложение о подписании дополнительного соглашения. Желательно обратиться письменно.
3. Анализ договора
Тщательно изучите условия вашего договора участия в долевом строительстве. Убедитесь, что договор защищает ваши права в случае нарушения сроков.
4. Действия в соответствии с законом
Согласно законодательству, застройщик обязан уведомить вас за два месяца до нарушения срока и предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о переносе срока передачи объекта.
Уведомление само по себе не влечет изменения срока передачи объекта: этот срок может быть изменен только путем заключения между вами и застройщиком дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
5. Подписание дополнительного соглашения
Если предложено дополнительное соглашение о переносе срока, тщательно изучите его условия. Вы не обязаны подписывать дополнительное соглашение о переносе срока передачи объекта. Подписывать его или нет – исключительно ваш выбор, принудить вас к его подписанию застройщик не вправе.
ВАЖНО! Подписав такое дополнительное соглашение, вы соглашаетесь с новыми сроками передачи объекта. В этом случае ответственность застройщика за нарушение старых сроков не наступает.
ВНИМАНИЕ! |
В настоящее время действует мораторий на применение финансовых санкций к застройщикам в связи с нарушением ими условий договоров об участии в долевом строительстве. В период расчета неустоек, процентов за пользование денежными средствами не включаются следующие периоды: с 29.03.2022 по 30.06.2023; с 22.03.2024 по 31.12.2024. Также не подлежат возмещению убытки и моральный вред, возникшие в указанные периоды. Размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве за период с 01.07.2023 до 21.03.2024 включительно исчисляется, исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (далее – ЦБ РФ), действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023. Ключевая ставка ЦБ РФ по состоянию на 01.07.2023 – 7,5%. |
6. Взыскание неустойки и компенсации убытков
При нарушении сроков передачи объекта долевого строительства вы вправе требовать от застройщика следующее: 
Уплата неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату, когда застройщик должен был передать вам объект в соответствии с договором, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Количество дней просрочки считается, начиная с дня, следующего за днем, когда застройщик должен был передать вам объект в соответствии с договором.
1/150 × ставка рефинансирования ЦБ РФ / 100 × цена договора × количество дней просрочки
Пример расчета неустойки: |
Цена договора – 5 000 000 руб. В соответствии с договором объект должен был быть передан вам 01.03.2025. Фактически объект передан вам 21.03.2025. Таким образом, количество дней просрочки = 20 дней (с 02.03.2025 по 21.03.2025). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 01.03.2025 – 16% (предположительно). 1/150 × 16/100 × 5 000 000 × 20 = 106 666 руб. 67 коп. |
Возмещение убытков сверх суммы неустойки, а также компенсация морального вреда. Требование об уплате неустойки, возмещении убытков, компенсации морального вреда направляется застройщику по почте заказным письмом с описью вложения.
Если застройщик добровольно ваши требования не удовлетворяет, вы вправе обратиться в суд за взысканием с застройщика указанных в требовании денег. В случае удовлетворения ваших требований судом с застройщика также будет взыскан штраф в размере до 50% от присужденной вам суммы (если с заявлением в защиту ваших прав выступает общественное объединение потребителей или орган местного самоуправления, указанный штраф будет взыскан в его пользу).
7. Расторжение договора
Если срок передачи вам объекта нарушен более чем на два месяца, вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Для этого вам необходимо направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Такое уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В этом случае договор считается расторгнутым со дня направления уведомления застройщику.
В течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора застройщик обязан сделать следующее:
вернуть уплаченные вами деньги;
уплатить вам неустойку (проценты за пользование указанными денежными средствами, согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату возврата денежных средств, от суммы уплаченных вами денежных средств за каждый день со дня внесения вами денежных средств или их части до дня их возврата.
Количество дней просрочки считается, начиная со дня внесения денежных средств / части денежных средств участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
1/150 × ставка рефинансирования ЦБ РФ / 100 × сумма уплаченных денежных средств × количество дней
Пример расчета процентов за пользование денежными средствами: |
Внесено вами застройщику – 5 000 000 руб. Дата внесения – 01.03.2025. Дата возврата застройщиком денежных средств – 01.03.2026. Таким образом, количество дней = 365 дней (с 01.03.2025 по 01.03.2026). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 01.03.2026 – 16% (предположительно). 1/150 × 16/100 × 5 000 000 × 365 = 1 946 666 руб. 67 коп. |
8. Обращение в суд
В случае невозврата застройщиком уплаченных вами по договору денежных средств и процентов за пользование денежными средствами вы вправе обратиться в суд за взысканием указанных сумм с застройщика.
В случае удовлетворения ваших требований судом с застройщика также будет взыскан штраф в размере до 50% от присужденной вам суммы (если с заявлением в защиту ваших прав выступает общественное объединение потребителей или орган местного самоуправления, указанный штраф будет взыскан в его пользу).
Подготовить претензию или исковое заявление можно с помощью «Электронного помощника» на портале потребителя Москвы. Выполните следующие действия.
Перейдите в раздел «Электронный помощник».
Авторизируйтесь с помощью учетной записи на mos.ru.
В разделе «Долевое строительство» выберите тему из списка.
Ответьте на несколько уточняющих вопросов, после чего «Электронный помощник» предоставит алгоритм дальнейших действий и при необходимости предложит составить претензию продавцу или исковое заявление в суд (соответствующий шаблон).
Нормативные акты |
|