Аренда квартиры: как правильно заключить договор и защитить свои права

Договор найма жилого помещения – это не просто формальность, а документ, который определяет права и обязанности нанимателя и наймодателя. От того, насколько внимательно вы подойдете к его заключению, зависят безопасность жизни и имущества, возможность защиты прав сторон и снижение рисков возникновения конфликтов.

В этой статье разъясним, на что обратить внимание при поиске квартиры, какие условия обязательно должны быть прописаны в договоре, как действовать при обнаружении недостатков предоставляемого по договору жилья, а также как защитить свои права.

Что проверить перед заключением договора найма жилья?

Перед выбором жилого помещения следует проверить:

1. Состояние квартиры и имущества. Например, если в квартире не работает плита или сломан диван, это необходимо зафиксировать актом или отдельным приложением к договору. Тогда наймодатель не сможет потребовать оплаты ремонта уже имеющихся повреждений за счет нанимателя.

2. Право собственности наймодателя. Проверка документов собственника (актуальная выписка из ЕГРН) позволит избежать заключения сделки с недобросовестными лицами.

3. Доверенность, если квартиру сдает управомоченное собственником лицо. Действительность нотариально удостоверенной доверенности можно проверить с помощью бесплатного онлайн-сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты.

4. Отсутствие ограничений прав и (или) обременений (например, ипотека, залог, арест). Важно удостовериться, что ваши права как нанимателя не будут нарушены при возможных действиях кредиторов либо иных третьих лиц.

5. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг. В этом случае собственник квартиры не сможет возложить на вас обязанность по оплате имеющихся долгов по коммунальным услугам.

ВАЖНО

Наймодателем может быть собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо.1

Что должно быть прописано в договоре найма жилого помещения?

Изучите договор, обратите внимание на следующую информацию:

• данные сторон (паспортные данные, реквизиты организации, данные документа, подтверждающего полномочия);

• данные, позволяющие идентифицировать квартиру (комнату): точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат;

• данные о праве собственности наймодателя и документах, подтверждающих это (например, договор купли-продажи, дарения, выписка из ЕГРН);

• описание квартиры, перечень и состояние мебели, бытовой техники, ценных вещей. Перечень имущества, находящегося в помещении и передаваемого во владение и пользование нанимателю, может быть оформлен приложением к договору;

• срок найма (например, 11 месяцев). Наем жилого помещения может быть как краткосрочным (менее года), так и долгосрочным (более года). Однако срок найма жилого помещения не может превышать пять лет. Если срок не указан, договор считается заключенным на пять лет;

• размер платы за жилое помещение, порядок и сроки расчетов (даты платежей, способ оплаты);

• данные граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем (в случае заключения договора на срок не менее года);

• размер обеспечительного платежа и основания для его удержания наймодателем (например, при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателя);

• права и обязанности сторон, например, условия проживания, оплата коммунальных услуг, услуг связи и интернета;

• основания для досрочного расторжения договора;

• ответственность сторон (например, за несвоевременное внесение платы, за несвоевременную передачу жилого помещения).

Перед подписанием договора внимательно проверьте представленные наймодателем документы, чтобы убедиться, что именно наймодатель является собственником жилья.

Факт передачи нанимателю жилого помещения может подтверждаться актом приема-передачи жилого помещения, который можно оформить приложением к договору.

ВАЖНО

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Право нанимателя на продление договора найма жилья

Если вы заключили краткосрочный договор найма жилья, то вы можете предложить собственнику квартиры продлить его и в случае его согласия заключить дополнительное соглашение.

При заключении долгосрочного договора найма жилья за вами сохраняется преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.2

Наймодатель не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора обязан предложить вам заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если он не выполнил этой обязанности, а вы не отказались от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В случае если собственник жилья отказался продлить договор, заявив о намерении не сдавать квартиру внаем, но впоследствии сдал ее другому лицу, вы вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков из-за отказа возобновить с вами договор.3

ВАЖНО

В случае заключения долгосрочного договора найма жилья возникшее ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации.

Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения нужно подать в Росреестр не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.

За несоблюдение наймодателем, нанимателем указанного срока предусмотрена административная ответственность.

Недостатки жилья: как защитить права

Если в квартире выявлены недостатки (технические поломки, дефекты имущества), их необходимо указать в договоре или потребовать устранения до подписания, для того чтобы наймодатель в дальнейшем не смог потребовать устранить их за ваш счет.

Что делать, если наймодатель нарушает условия договора?

Вы вправе в любое время расторгнуть договор, согласовав свое решение с совместно проживающими лицами, указанными в договоре, и письменно предупредив наймодателя за три месяца. Для подтверждения факта возврата жилого помещения наймодателю составьте акт возврата жилого помещения в двух экземплярах.

Также вы можете требовать расторжения договора через суд, если жилье стало непригодным для проживания (например, после залива или пожара), а также в случае его аварийного состояния. Основания для признания жилья непригодным для проживания установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

ВАЖНО

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. В случае неустранения указанных нарушений наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. 

В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению на основании решения суда.

Досудебный и судебный порядок решения споров

Перед обращением в суд нужно направить наймодателю письменную претензию. В ней указываются: какие обязательства нарушены; ссылки на законодательство РФ; конкретные требования (устранить недостатки, вернуть деньги, расторгнуть договор).

Пример: если наймодатель удержал обеспечительный платеж без оснований, наниматель сначала направляет письменную претензию. Порядок подачи письменной претензии подробно изложен в статье «Досудебный порядок урегулирования спора по вопросам защиты прав потребителя».

Если спор не получилось урегулировать в досудебном порядке подачей претензии, потребитель имеет право подать иск в суд.

Составить как претензию, так и исковое заявление можно в разделе «Шаблоны претензий и исковых заявлений», выбрав соответствующий шаблон.

Кроме того, как действовать в спорной ситуации, можно узнать с помощью «Электронного помощника» на портале, который при необходимости предложит соответствующий шаблон для претензии продавцу или искового заявления в суд.

FAQ (часто задаваемые вопросы)

1. Нужно ли заключать письменный договор найма жилого помещения?

Да, письменный договор необходимо заключать всегда, даже если срок найма небольшой. Это позволит закрепить права и обязанности сторон и избежать споров.

2. Что делать, если в квартире обнаружены недостатки после въезда?

Нужно письменно уведомить наймодателя и потребовать устранения недостатков. Если проблема серьезная (например, неисправное отопление зимой) и наймодатель отказывается возвратить денежные средства по договору, наниматель вправе обратиться в суд.

3. Можно ли выселить нанимателя без решения суда?

Нет. Выселение возможно только на основании решения суда, за исключением добровольного выезда.

4. Может ли наймодатель удержать обеспечительный платеж?

Обеспечительный платеж можно удержать только в случаях, которые указаны непосредственно в договоре (например, при порче имущества или долгах по коммунальным услугам). Безосновательное удержание обеспечительного платежа незаконно.

1 пункт 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации
2 пункт 1 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации
3 абзац 4 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации