Какая информация должна быть раскрыта застройщиком?

Застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, обязаны раскрывать определенную информацию о себе и своей деятельности в свободном доступе. В этой статье разъясним, какая информация должна быть опубликована (раскрыта) застройщиком и какую он несет ответственность за ее неразмещение.

Какие данные должен опубликовать застройщик и в какие сроки?

Каждый застройщик обязан предоставить свободный доступ к информации о своей деятельности в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств дольщиков, разместив ее в единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).1

Застройщик обязан раскрыть следующую информацию2:

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

• проектная декларация, со всеми внесенными в нее изменениями;

• проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, отвечающие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № ФЗ-214;

• промежуточная и годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность, аудиторское заключение;3

• фотографии строящихся объектов, отражающие текущее состояние их строительства (создания);

• градостроительный план земельного участка;

• схема планировочной организации земельного участка, на которой обозначены места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

• извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства;

• сведения об открытии или закрытии расчетного счета застройщика. При этом должен быть указан номер данного счета, наименование уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);

• разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик (или его дочерние общества) в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием адресов указанных объектов и срока их ввода в эксплуатацию;

• иная информация, предусмотренная законодательством Российской Федерации.

Сроки публикации информации

До направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости:4

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

• градостроительный план земельного участка;

• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

Не позднее трех рабочих дней с момента наступления соответствующего события:5

• сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

• извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

• сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера данного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);

• изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию.

Не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода

• промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность.

Не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года

• годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность;

• аудиторское заключение.

Ежемесячно

• фотографии многоквартирного дома, малоэтажного жилого комплекса и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и отражающие текущее состояние его строительства (создания).6

Застройщик обязан предоставить о себе, в том числе, следующую информацию:7

- о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

- о государственной регистрации застройщика;

- об учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах застройщика, а также о физических и (или) юридических лицах, входящих в одну группу лиц с застройщиком;

- о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях;

- о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;

Также застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы, если они не размещены в открытой части ЕИСЖС:

- учредительные документы застройщика;

- свидетельство о государственной регистрации застройщика;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный период.

Указанные документы представляются в подлинниках или в форме заверенных копий.

Проверка застройщика и объекта

ВАЖНО

Убедитесь в надежности застройщика до того, как заключить сделку. Помните, что перед тем как начать строительство жилого объекта, застройщику необходимо оформить множество разрешительных документов.

Для проверки документов застройщика и данных по объекту, вы можете воспользоваться ЕИСЖС, специальным сервисом проверки новостроек.

Что если застройщик не публикует обязательную информацию?

Застройщик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию.

Как защитить свои права?

Следует помнить: в случае сокрытия информации, застройщик нарушает ваши права как потребителя.

Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» гарантирует право потребителя на информацию об изготовителе (исполнителе, продавце) и о товарах (работах, услугах).8

Если вам не предоставили возможность получить информацию при заключении договора, вы вправе потребовать возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения от договора, а если уже договор заключен, то вы можете в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной суммы и возмещения других убытков. При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю).9

Кроме того, продавец (исполнитель) не предоставивший вам полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1-4 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (замена товара, безвозмездное устранение недостатков, уменьшение цены, возмещение понесенных расходов и др.), за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи вам вследствие отсутствия у вас такой информации.10

ВАЖНО

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривает иной порядок восстановления нарушенных прав в связи с непредоставлением потребителю необходимой и достоверной информации в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.11

Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.12

Порядок подачи претензии

Вы имеете право обратиться к застройщику с письменной претензией. В претензии должны быть указаны нарушения и сформулированы требования. Претензия составляется в двух экземплярах, для обеих сторон. Ее можно вручить лично или отправить по почте (с описью вложения и уведомлением о вручении). На своем экземпляре обязательно поставьте подпись лица, принявшего претензию, и печать организации (при наличии) при личном вручении. При почтовом отправлении такой отметкой является уведомлении о вручении. Порядок ее подачи изложен в статье «Досудебный порядок урегулирования спора по вопросам защиты прав потребителей». Важно подробно описать проблему и приложить копии подтверждающих документов.

Если спор не получилось урегулировать в досудебном порядке подачей претензии, вы имеете право подать иск в суд если застройщик ответил отказом на ваши требования и проигнорировал претензию, а также если предложенный им вариант решения проблемы вас не устраивает.

Составить претензию или исковое заявление можно в разделе «Шаблоны претензий и исковых заявлений», выбрав соответствующий шаблон.

Кроме того, как действовать в спорной ситуации с продавцом можно узнать с помощью «Электронного помощника» на портале. Ответьте на уточняющие вопросы, после чего «Электронный помощник» поможет составить претензию, исковое заявление или жалобу и при необходимости предложит соответствующий шаблон для претензии или искового заявления в суд.

Вы также вправе обратиться с заявлением в Роспотребнадзор (его территориальные органы) за защитой нарушенных прав потребителя в связи с непредоставлением (недоведением до сведения) застройщиком важной информации.

Более подробную информацию о том как и по какому вопросу можно обратиться в Роспотребнадзор (его территориальные органы), вы можете найти в статье «Как подать жалобу в Роспотребнадзор».

ВАЖНО

Для снижения рисков, не выбирайте объект только по информации, предоставленной застройщиком на сайте. Изучайте отзывы и общайтесь с жильцами соседних домов, а также по возможности посещайте место строительства объекта лично.

1 пункт 1 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
2 пункт 2 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
3 часть 5 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
4 часть 3 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
5 часть 3.1 и часть 4 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
6 часть 3.2 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
7 статья 20 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
8 статьи 8-10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»
9 пункт 1 статьи 12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»
10 пункт 2 статьи 12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»
11 статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
12 пункт 2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017